2020-10-03 21:05:06

Укрзалізниця передает вокзалы в концессию – почему сейчас они убыточны?

Инвестиции в вокзалы оцениваются в $150 млн

Укрзалізниця пытается сократить убытки от работы железнодорожных вокзалов. Компания готова передать частному бизнесу в концессию несколько вокзалов и оценивает необходимые инвестиции в эту инфраструктуру около $150 млн. Подобное сотрудничество железных дорог и инвесторов стандартная практика в большинстве стран ЕС и в УЗ рассчитывают привлечь в проект международных девелоперов. Впрочем, после кризиса 2008 года в Украине их просто не осталось, а вернуть такие компании на рынок будет крайне сложно, утверждают эксперты.

 

Что случилось 

УЗ планирует передать в концессию 7 железнодорожных вокзалов – в Киеве (Киев-Пассажирский), Харькове, Днепре, Николаеве, Виннице, Хмельницком и Чопе, объявила компания на этой неделе во время конференции «Инвестиции имеют значение». Ожидаемый срок концессии — 25 лет. Объем инвестиций в объекты оценивается примерно в $150 млн, уточнил Александр Перцовский, который, как ожидается, возглавит пассажирские перевозки УЗ (глава компании Владимир Жмак предложил его кандидатуру набсовету компании). 

Читайте также: Укрзалізниця начала переход к единому тарифу — что это означает для грузоотправителей

В компании считают, что вокзальные комплексы потенциально интересные объекты для инвестирования. К примеру в докризисные времена вокзал в Киеве ежедневно обслуживал примерно 100 тыс. человек. У вокзалов большой потенциал роста, уверен Александр Перцовский. Он приводит пример Германии, где примерно 50% пассажиров что-то покупают на вокзалах. В Украине этот показатель значительно ниже.

Сейчас в УЗ определяют модель, по которой вокзалы будут передавать в концессию. Один из сценариев — продажа вокзалов пакетами. «Мы хотим избежать ситуацию, когда будет огромная конкуренция за самые крупные вокзалы, а более мелкие не вызовут существенного интереса»,— уточнил Перцовский. Ожидается, что конкурсы будут объявлены не ранее августа 2021 года.

 

Снизить убытки

Главная задача УЗ — сократить убытки, которые ей приносит содержание вокзалов. Речь идет о сумме в 800 млн гривен в год.  В компании ожидают, что доходы от концессии составят не менее 50 млн грн в год. «На первый взгляд, это небольшая сумма. Но главное даже не заработок, а то, что УЗ не будет нести убытки от содержания вокзалов»,- отмечает Александр Перцовский.

Одна из причин убытков — отсутствие единого источника финансирования вокзалов. «Например, в авиации существуют аэропортовые сборы из которых финансируют содержание аэропортов, в автобусном сегменте – за счет автостанционных сборов. А на железной дороге до сих пор нет вокзального сбора», - объясняет экс-директор департамента по организации внутренних и международных пассажирских перевозок Укрзалізниці Александр Красноштан. 

Читайте также: Почему железная дорога теряет грузы?

В теории в железнодорожных билетах есть плацкартная часть, которая идет на обслуживание подвижного состава, и билетная — из которой финансируется инфраструктура, включая вокзалы. Но на практике билетная часть покрывает также содержание железнодорожных путей, локомотивов, связь и нет фиксированной суммы, котора должна направляться на вокзалы, добавляет Александр Красноштан.

Еще одна проблема вокзалов — учет доходов. «Не менее 40% средств, которые пассажиры платят за услуги камер хранения, туалеты и так далее, идут мимо кассы. Мы пытались в 2019 году включить в план инвестиций расходы на турникеты с оплатой картой. Но от этого решения отказались», - рассказывает Александр Красноштан.

Читайте также: Укрзалізниця возвращает графиковые перевозки – что это означает для зернотрейдеров и металлургов

Кроме того, с каждым годом вокзалы теряют доход от продаж билетов — пользователи все чаще покупают их онлайн (сейчас это около 60% продаж). Снижается и пассажиропоток УЗ, особенно резко — в этом году из-за карантина. «УЗ нужно сфокусироваться на развитии пассажирских перевозок — закупать новый подвижной состав, улучшать сервис и так далее. Если пассажиропоток не будет увеличиваться, нет смысла вкладывать и в концессию вокзалов»,— заключает Александр Красноштан.

В Укрзалізнице уже работают над тем, чтобы повысить эффективность работы вокзалов, отмечает Александр Перцовский. В структуре УЗ создали компанию по управлению этими активами. Сейчас на ее балансе 21 вокзал, а в течение октября эта цифра должна увеличиться до 106. «Уже сейчас мы будем самостоятельно искать арендаторов через систему ProZorro.Продажі. Обязательно упростим процедуру сдачи помещений в аренду таким компаниям. Мы также привлекаем экспертов, который помогут провести зонирование на вокзалах»,— отмечает он.

 

Кто инвестор?

Вокзалы – места с высоким трафиком посетителей, а это один из ключевых показателей для девелоперов, отмечает руководитель Украинского совета торговых центров, операционный директор ГК «Будхаус Групп» (в портфеле компании 7 ТРЦ, гостиница и бизнес-центр) Максим Гаврюшин. «Из плюсов — постоянное и прогнозируемое количество посетителей.— соглашается директор ТРЦ Dream Town Роман Емец.— В крупных городах это, очевидно, привлекательные проекты, но и в небольших есть перспектива — вокзалы можно сделать точкой притяжения, создав из них центры досуга для местных жителей».

Но многое будет зависеть от условий концессии, в частности, от того, какие площади можно использовать под торговлю или фудкорты, добавляют эксперты. К примеру на вокзале в Киеве, по данным УЗ, сейчас можно сдать в аренду около 7 тыс. кв. метров. Но потенциально, по предварительным расчетам проектантов, эту площадь можно увеличить до 250 тыс. кв. м., инвестировав порядка $65-70 млн, уточняет бывший директор по стратегическому развитию и инвестиционной политике УЗ Антон Саболевский. Проект предполагает строительство новых объектов возле вокзала. «Это можно сделать на технических площадях УЗ, например, на месте «Киевского электровагоноремонтного завода», который принадлежит УЗ»,— отмечает Александр Перцовский.

Читайте также: Как набсовет выбирал Владимира Жмака главой Укразалізниці

Александр Перцовский предполагает, что концессиями украинских вокзалов заинтересуются девелоперы, которые уже управляют подобными большими вокзальными комплексами в странах Европы. Антон Саболевский предполагает, что речь может идти о шведской Skanska, португальской Mota-Engil и французских Vinci и Bouygues. «Часто в мире государственные железные дороги создают совместные предприятия с частными компаниями для управления вокзалами»,- отмечает эксперт. 

Какой-то одной модели концессии вокзалов в ЕС нет, добавляет Саболевский. Он приводит пример Италии, где государственная железная дорога и частные инвесторы создали Grandi Stazioni - СП, которое управляет вокзалами, в которые приходят высокоскоростные поезда. Например, в Милане, Болонье, Флоренции, Риме. Другой пример — Польша. Там государственная железная дорога PKP создала в своей структуре отдельную фирму XCity, которая занимается девелопментом площадей на вокзалах. «Под каждый вокзал XCity создает вместе с частным инвестором отдельное СП. XCity входит в проект землей, а частный партнер — инвестициями»,— рассказывает Антон Саболевский. Третья модель — опыт DB Station & Service — девелоперского направление Deutsche Bahn в Германии. «Возле берлинского вокзала Berlin Hauptbahnhof частная компания построила огромное здание с торговым центром, офисами и квартирами. После реализации проекта Deutsche Bahn по договору получает часть арендных платежей и средств от продажи квартир»,— объясняет эксперт.

Читайте также: Жмак рассказал, как сделать пассажирские перевозки УЗ безубыточными

Сейчас на украинском рынке фактически нет международных профессиональных девелоперских компаний. «Они ушли с рынка еще во время кризиса 2008/09 годов и не возвращались из-за коррупции и отсутствия справедливых судов. В этом плане мало что поменялось, так что, скорее всего, УЗ придется работать с украинскими девелоперами»,— считает Максим Гаврюшин. 

 
„итайте нас в Telegram

2020-09-04 20:35:56
Переход к единому тарифу Укрзалізниці отказались согласовать